张**与惠州市**房地产开发有限公司、马**商品房销售合同纠纷一审判决书

广东省博罗县人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤1322民初953号

原告张**，女，汉族，1980年**月**日出生，住湖北省钟祥市。

委托代理人周富廷，广东衡仁律师事务所律师。

被告一惠州市**房地产开发有限公司，住所地：广东省博罗县罗阳镇赤足坑村三窝。

法定人代表马**，总经理

委托代理人李国伟，广东宏兴律师事务所律师。

被告二马**，男，汉族，1968年12月13日出生，住广东省丰顺县。

原告张**诉被告惠州市**房地产开发有限公司、马**商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周富廷、被告一惠州市**房地产开发有限公司委托代理人李国伟到庭参加诉讼，被告二缺席。本案现已审理终结。

原、被告诉辩争议

原告诉称，原告与第一被告于2013年5月21日签订了一份《**春天认购书》，约定原告向第一被告购买位于惠州汤泉高尔夫球场内的**春天商住楼1栋10层50号住宅／商铺，总房款为人民币590000元，自本认购书签订之日起7天内即2013年5月22日前一次性支付总房款（含定金）。该认购书第三条还约定，签订本认购书时原告支付定金590000元整，若第一被告将上述房产另售他人，则第一被告应按所交的定金双倍赔偿原告。上述认购书签订之后，原告于2013年5月21日向第一被告支付了全部房款590000元，于2013年7月1日支付了该房产附随的高尔夫会籍款25000元。而原告付清了上述款项之后，第一被告却一直不与原告签订《广东省商品房买卖合同》，没有将上述房产备案登记在原告名下，也没有向原告交付上述房产以及没有为原告办理高尔夫会籍。经原告多次询问及敦促，第二被告作为该公司法定代表人及股东马小灿的兄弟，向原告出具了《欠款保证书》。该保证书表明第一被告系其公司，因该公司原因未能办出房产证，第二被告本人保证在2015年12月30日前退还615000元给原告，逾期未退的，第二被告本人还清上述615000元及按月息2.5%计算利息给原告。但至今，第一被告和第二被告既没有向原告返还任何款项或利息，也未能为原告办出房产证及交付房产。该房产可能没有取得商品房预售许可证或者有抵押或者已经另售他人，第一被告却一直故意隐瞒并没有向原告告知上述情况。原告认为，原告与第一被告签订的上述《**春天认购书》虽然名为认购书，但实为买卖合同，原告根据约定已经支付了全部房款。第一被告两年多没能办出房产证和交付房产，已经构成了严重违约。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律之规定，第一被告除应返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而第二被告作为保证人，依法应在其承诺范围内承担保证责任，对上述款项予以清偿。为维护原告的合法权益，原告特此向贵院起诉，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。请求：一、请求法院判决解除原告与第一被告在2013年5月21日签订的《**春天认购书》；二、判决第一被告立即向原告返还购房款项人民币615000元（包含房款590000元和该房产附随的高尔夫会籍款项人民币25000元）及利息（第一部分利息以590000元为基数从2013年5月21日起计算，第二部分利息以25000元为基数从2013年7月1日起计算，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至清偿之日止，利息暂计至2015年7月1日止约为73800元），并由第一被告立即向原告赔偿人民币615000元；三、判决第二被告在人民币615000元及利息（利息以615000元为基数，从2016年1月1日起按照月息2.5%计算至清偿之日止）的范围内对上述款项承担保证偿还责任；四、本案的全部诉讼费用由以上被告承担。以上暂合计约为人民币1303800元。

被告一辩称，答辩如下：1、被告由于意外的原因，导致没有交房，现在可以按交房的现金和银行贷款利息计算退还给原告。2、被告没有存在违约和其它的行为，驳回原告的诉讼请求。3、原告没有正式和被告签订合同时，把大量现金交给被告，没有防备之心，被告也是有部分责任，所以要承担一定责任。

被告二经本院送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩。

本院查明的事实

经审理查明，2013年5月21日，原告与被告一签订了一份《**春天认购书》，约定原告向被告一购买位于惠州市汤泉高尔夫球场内的**春天商住楼1栋10层50号住宅／商铺，总房款为人民币590000元，自本认购书签订之日起7天内即2013年5月22日前一次性支付总房款（含定金）。该认购书第三条还约定，签订本认购书时原告支付定金590000元整，若第一被告将上述房产另售他人，则第一被告应按所交的定金双倍赔偿原告。上述认购书签订之后，原告于2013年5月21日向第一被告支付了全部房款590000元，于2013年7月1日支付了该房产附随的高尔夫会籍款25000元。原告付清了上述款项之后，被告一惠州市**房地产开发有限公司没有将上述房产备案登记在原告名下，也没有向原告交付上述房产以及也没有为原告办理高尔夫会籍。经原告多次询问及敦促，被告二向原告出具了《欠款保证书》，该保证书载明“如惠州市**房地产开发有限公司不能如期还款615000元，则该债务马**个人自愿承担保证在2014年10月7日前还款全款，并承担支付以上约定的全款月息2.5%款项。”至今，被告一、被告二没有向原告返还任何款项或利息。

庭审时，被告一惠州市**房地产开发有限公司表示该涉案房产因处于法院查封状态，无法交付房产及办理房产证给原告，同意解除认购书。

本院对本案的审判结果及理由

本院认为，被告一系房地产开发企业，原告与被告一签订的《**春天认购书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，本院予以确认。现因被告一的原因不能交付房产，不能实现合同目的，被告一属于根本违约，现原告请求解除合同及返还购房款615000元（包含购房款590000元及该房产附随的高尔夫会籍款项25000元），符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，且双方当事人对此没有异议，本院予以支持。对于是否双倍返还定金的问题，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”的规定，本案中，认购书约定总房款为590000元，同时也约定定金590000元，超出法律规定的不得超过主合同标的额的20%的标准，现因被告一违约，不能交付房产，现原告请求双倍返还定金，符合《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定及双方的约定，本院予以支持，但应按《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定的20%即118000元（590000×20%）计算双倍返还定金。对于被告二马**的担保责任问题，因被告二马**自愿出具了《欠款保证书》承诺：“被告一未能按时还款，该笔债务由被告二自愿承担保证在2014年10月7日前还清全款且承担月息2.5%的赔偿责任。”现原告请求被告二承担连带保证责任，符合《中华人民共和国担保法》关于保证的规定，本院予以支持。对于被告二约定的按月利息2.5%承担保证偿还责任问题，根据《中华人民共和国担保法》第六条关于保证的定义及保证人在履行债务人不履行的债务后可向债务追偿的规定，其超出了主合同约定的债务部分，本院不予支持。被告马**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审判。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国担保法》第六条、第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告张**与被告惠州市**房地产开发有限公司于2013年5月21签订的《**春天认购书》。

二、被告一惠州市**房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款、高尔夫会籍款共615000元及支付利息给原告张**。其中从2013年5月21日起至2013年7月1止以590000元为本金、从2013年7月2起至本院确定还款之日止以615000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。

三、被告一惠州市**房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内双倍返还定金即118000元给原告张**。

四、被告二马**应对被告一惠州市**房地产开发有限公司在上述第二判项中的债务承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16534元，由原告承担7238元，被告一惠州市**房地产开发有限公司与被告二马**共同承担9296元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　邓茂军

审　判　员　　张笔通

人民陪审员　　潘武麟

二〇一六年八月一日

书　记　员　　聂润达

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