疫情期间房屋租赁合同的解除
发布时间：2020年4月26日 11时25分 作者： 惠州律师网 原创
由于受新冠状病毒肺炎疫情的发生，房屋租赁受到了不同程度的影响。对于承租人而言，是否可以据此为由主张解除房屋租赁合同呢？
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
从上述法律规定可知，如果发生不可抗力的致使不能实现合同目的，当事人一方可以解除合同。所谓不可抗力，根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见，指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。不能避免，指当事人尽了最大的努力，仍然不能避免事件的发生。不能克服，指当事人在事件发生后，尽了最大的努力，仍然不能克服事件造成的损害后果。
受新冠状病毒肺炎疫情是否属于不可抗力呢？2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在回答记者提问时明确指出：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。从我国立法机关发言人的上述观点可知，新冠状病毒肺炎疫情一般属于不可抗力，可以据此以不可抗力为由主张部分或者全部免除责任。既然是不可抗力，也可以据此主张解除房屋租赁合同。
但是，我国地域宽广，各个省市受疫情影响并不相同，也不能一概而论。而且，对有些行业产生的影响较为重大，而某些行业的影响比较轻微。从上述最高人民法院的司法解释可知，对有些地方发生新冠状病毒肺炎疫情，认定为“情势变更”更加准确。所谓情势变更，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平的情形。
需要注意的是，无论是因不可抗力，还是情势变更，据此解除房屋租赁合同的，都是有条件的，不是当然可以解除的。不可抗力的解除，必须以不能实现合同目的为前提条件。如果这个前提条件已经丧失，则主张解除房屋租赁合同就没有依据。同样，情势变更的条件也是如此，必须以“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”为条件，而且即使符合该条件也不是必须解除，还可以变更履行合同。综上可知，由于受新冠状病毒肺炎疫情的影响，承租人不是当然可以解除房屋租赁合同。
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