开发商未取得预售许可证，签订的认购书是否有效？
发布时间：2020年9月3日 15时41分 作者： 惠州律师网 原创
开发商在出售房屋之前，依法应当取得预售或销售许可证。如果开发商未取得销售许可证，就与买受人签订认购书或者订购书、购房意向书等，是否具有效呢？
首先，要分析开发商与买受人所签订的认购书或者订购书、购房意向书等的法律性质。一般来说，买卖双方所签订的认购书或者订购书、购房意向书属于预约合同。预约合同，也称为预约协议，是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约与本约相对，而本约是为了履行预约合同而订立的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”上述法律规定，开发商未取得预售许可证的，签订商品房预售合同的，应当认定为无效。因为上述商品房预售合同或者销售合同，均属于本约合同，而不是预约合同。认购书不适用上述法律规定，不能因此认定为无效。
《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”可见缔约过失责任实质上是诚实信用原则在缔约过程中的体现。”
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三条规定：“就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预售合同的效力。”
从上述法律规定可知，认购书属于预约合同，应适用有关预约合同的规定。认购书签订之后，具有预约的法律效力。也即，开发商未取得预售许可证，认购书仍然有效。任何一方不履行预约合同，依法应承担缔约过失责任。
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