售楼广告是否具有法律效力

众所周知，开发商很多时候在推出新楼盘时会提前发一下销售广告，通过电视、网络、报刊等各种媒体进行宣传，告知某楼盘新品上市，如何如此等楼盘的特点内容。有些广告内容非常具体鲜明，十分吸引人。那么，对于开发商发出的售楼广告到底是否具有法律效力呢？广告内容是否可以约束开发商？对于这个问题，不能一概而论，而是应该具体问题具体分析。有些广告内容具有法律效力，有些则不然，不能约束开发商。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

从上述法律规定可知，商品房的销售广告和宣传资料仅仅只是要约邀请，一般不具有法律约束力。所谓“要约邀请”，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，这与要约不同。要约生效后应受到法律约束,而要约邀请不具有约束力。

从上述法律规定可知，售楼广告具有法律效力，应符合两个条件：一、售楼广告所宣传的内容具体确定，即房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二、对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响。只要售楼广告同时符合上述两个条件，该售楼广告就具有法律效力，对开发商具有约束力。一旦开发商所交付的房屋与之不符，则可视为开发商违约，买受人可以追究开发商的违约责任，要求支付违约金甚至解除房屋买卖合同等。

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