未取得房产转卖所签订房地产买卖合同是否有效

    关于未取得房屋之前与他人订立房地产买卖合同，可能会涉及两个方面的问题。一是所订立的房地产买卖合同是否有效问题。二是未取得房地产与他人订立房地产买卖合同并收取购房款是否构成合同诈骗罪问题。这两个问题联系比较紧密，稍微不慎，则会从一个问题上引发到另外一个问题上。

首先，我们看未取得房产签订房地产买卖合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述法律规定可知，一方当事人未取得房地产时，是可以与其他人先行订立房地产买卖合同，向他人出售房地产。一方当事人虽然未能先取得拟出售的房地产，但先行与他人所签订的房地产买卖合同不会因此无效。即使到后来，该一方当事人未能如约向他人交付所出售的房屋，也不能导致双方所签订的房地产买卖合同无效。而是，应由该当事人向他人承担违约责任。房地产不能交付时，房地产买卖合同有约定违约责任的，受让人可以向出让人主张违约责任，如果没有约定违约责任，可以要求赔偿损失。此外，受让人还可以请求解除所签订的房地产买卖合同。

上述未取得房地产就与他人签订房地产买卖合同甚至收取了购房款的，往往容易引起刑事犯罪，也可能给犯罪分子有可乘之机，有可推托之词。但是，毕竟是法网恢恢、疏而不漏。这个民刑交叉的问题，并没有什么瑕疵，也不存在有可以钻的法律空子。从法律上来说，如果不是合同诈骗，那么一方当事人未取得房屋，就与他人签订房地产买卖合同，那么这个出让人必须是主观上和行动上积极向目前的房地产权属人购进该房产。出让人应该与该目前的房地产权属人签订合同、约定并向其支付相应的购房款。反而，如果出让人未取得房产与受让人签订房地产买卖合同并收取的受让人的购房款项，该购房款项不是用于向目前的房产权属人支付购房款，而是用于个人挥霍使用，则涉嫌构成合同诈骗罪。

综上所述，出让人未取得房产先行签订房地产买卖合同的，该房地产买卖合同一般认为也是有效的。但是出让人如果没有积极履行购买该房产用于交付其对应的买受人的，则可能会涉嫌构成合同诈骗罪。

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