开发商违反认购书需要承担什么责任？

关于开发商违反认购书需要承担什么责任的问题，首先，应该弄清楚买房认购书的法律性质。从法律上来说，认购书属于预约合同。房屋买卖的预约合同是为将来签订本约而签订的合同。预约合同属于非典型的无名合同；而实践中，预约合同则往往被冠以不同的名称，如认购书、订购书、置业预算表、置业计划书等。

司法实践中存在三种观点：第一种观点认为，预约是一种独立的合同，如果一方当事人违反预约，属于不履行合同的行为，应按违约责任处理，所以预约不产生缔约过失责任。第二种观点认为，预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约而导致本约不成立，责任当属缔约过失责任。第三种观点认为，当事人可以选择行使的权利，该观点又被称为违约和缔约过失责任竞合说。

   从现行的法律规定来说，开发商违反认购书需要承担缔约过失责任。这种责任承担方式是解除合同并主张违约金或定金罚则。也就是说，一旦开发商违反认购书，购房者可以向其主张支付违约金或定金，要求其赔偿应因为订立买卖合同基于此信赖而产生的损害。必须注意的是，由于将来签订的房地产买卖合同条款并没有确定，而法律不能强迫当事人签订一个不完善的合同或者强迫当事人签订一个不符合其真实意思的合同。所以，购房者在主张权利时不能诉讼请求与开发商签订商品房销售合同等。

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