虚假售楼广告承担什么责任？

虚假售楼广告，一般是指商品房开发商为了追求商业利润，以虚构事实或隐瞒真相的手段发布的引人误解的广告。实践中，广告包括有各种电视、网络、报刊等媒体广告，派发的各种宣传资料，售楼书，施工现场的广告牌，样板房等形式。在涉及虚假售楼广告承担责任问题，应当根据具体情况进行认定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

从上述法律条文规定可知，售楼广告可能构成要约邀请，也可能构成要约。一般来说，要约邀请并不具有法律拘束力，如果宣传广告为邀请邀请，没有实际履行的，从理论上来说并不承担民事责任。但如果发布虚假售楼广告，显然是违反《广告法》等法律规定，需要承担行政责任。

    如果售楼广告为要约的，则需承担缔约过失责任或违约责任。在订立商品房买卖合同过程中，购房人基于要约的信赖利益遭受损失，可以追究对方的缔约过失责任。如果双方已经订立了商品房买卖合同，虽然广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商违反广告说明或允诺的，依法应当承担违约责任。违约责任的承担形式主要包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金罚则等。

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