如何界定房屋交付的时间

商品房买卖过程中，房屋交付时间的界定尤其重要。房屋完成交付，是购房者取得房屋产权的标志。从房屋交付时起，房屋灭失的风险开始转移给购房者。此外，有关物业费等费用开始计收。那么，房屋交付的时间该如何界定呢？

有人认为，购房者的最终目的主要是居住，当其占有房屋时最终目的已经实现，故房屋交付的时间是指商品房实物的交付，即将房屋的钥匙交付给购房者。也有人认为，房屋交付的时间是指房屋所有权的交付，即交付商品房的所有权证书。还有人认为，房屋交付的时间是指房屋实物和所有权转移的完全交付时。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 
　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

从上述法律规定可知，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。也即，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人将房屋转移占有给购房者，即视为房屋的交付使用。而对房屋的转移占有，一般以交钥匙为准。交钥匙，意味着已对房屋的转移占有。当然，这其中也涉及的是通知收楼和验收的问题。同时，法律并不限制双方当事人可以另行约定，既要求交钥匙，又要求办理好房屋转移登记。当约定的上述条件完成时，即视为房屋交付时间完成之时。需要特别指出的是，房屋交付完成之时，并不意味着购房合同就一定履行完毕。如果只是定交钥匙完成交付的，则出卖人还应协助购房者办理房屋所有权权的转移登记，协助购房者取得不动产权证书。

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