不具备交付条件交房是否应承担逾期违约责任
发布时间：2022年3月23日 12时7分 作者： 惠州律师网 原创
在商品房买卖过程中，对于不具备交付使用条件的商品房进行交付，开发商交付商品房是否需要承担逾期违约责任呢？一般来说，实践中有以下两种情况比较多见：一是到了约定交付日期，开发商将不具备交付使用的商品房交付使用，买受人拒绝收房，交付期满后具备了交付条件，买受人才接受交房。二是开发商将不具备交付使用的商品房交付使用，买受人同意收房，交付期满后具备了交付使用条件。对于上述两种情况，开发商是否均应承担逾期交房的违约责任呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”
从上述法律规定可知，开发商有义务将符合交付使用条件的商品房交付给买受人。也即，交付的前提应该是符合交付使用条件。开发商在交付时未经验收合格，在交付期满前未取得建设主管部门核发的竣工验收备案表的，应以实际符合交付条件之日作为交付日期。由此可以进一步推断，上述两种情况中，不管买受人是否接受交付房屋，开发商在不具备交付条件交房，逾期符合交付使用条件的，依法应承担违约责任。也就是说，开发商虽然按时交付了房屋，但并不构成合法有效的交付，交付的义务在符合交付条件时才得以完成，故此开发商仍然需要承担逾期交房的违约责任。
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