开发商因管理部门逾期办理备案而延期交房可否免责
发布时间：2022年7月5日 16时56分 作者： 惠州律师网 原创
逾期交房产生的原因可能会有很多，有人为的原因，也有客观因素，有政策管理因素，也可能有不可抗力的原因等。各种原因林林总总，我们应该要分清原因所在，分析责任归属。开发商逾期交房一般也可分为两种，一是开发商未按约定期限交房，另外一种是买受人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。追究未按期交房的责任，首先应由作为交付人的开发商承担举证责任。由开发商对逾期交房产生的原因，以及免责事由等进行举证。按照“有约定从约定，无约定从法定”的原则，进行分析判定开发商是否应承担逾期交房责任。对于因管理部门逾期办理备案而延期交房可否免责的问题，在这里进行探讨分析如下：
对因管理部门逾期办理备案而延期交房的，有人认为开发商据此可以免责。理由是发生此类事件，开发商主观上不具备过错，客观上是不能预见、不能克服也不能避免的，属于不可抗力，因此开发商不应承担违约责任。而且，虽然导致开发商延迟交付商品房是由于管理部门逾期办理备案引起的，责任在行政管理部门，开发商追究管理部门责任不太可能，让开发商为管理部门的不当行为完全承担责任也有失公平。故此，按照公平及诚实信用原则应酌情对此予以免责。
我们认为，上述观点并不完全正确。首先，管理部门逾期办理备案，属于人为因素，并不属于不能克服的不可抗力的范畴。其次，从法律关系上来说，开发商与买受人之间是商品房买卖合同关系，而开发商与管理部门之间是行政管理关系。前者是平等主体之间的民事法律关系，后者是被管理与管理的行政法律关系。买卖合同关系由民法来调整，而管理部门逾期办理备案所造成的损失应由行政法来调整，开发商可以通过行政复议或者行政诉讼等方式要求赔偿。若开发商因此而免责，无异于是将管理部门逾期办理备案行为所造成的损失转嫁给商品房的买受人来承担，这显然违反公平原则。
综上分析，我们认为因管理部门逾期办理备案而延期交房的，开发商不应免责，应按照约定和法律规定由开发商承担逾期交房的违约责任。
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