逾期办理房产证违约金的计算
发布时间：2023年4月10日 21时23分 作者： 惠州律师网 原创
在商品房买卖中，对逾期办证如何计算违约金的问题，一般来说有约定的按照约定执行。在有约定的情况下，逾期办证的违约金计算出现争议的情况会比较少。但是，如果合同没有约定或者约定不明确的情况下，逾期办证的违约金计算标准又该如何处理呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
在上述商品房买卖合同解释中，对于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”，这两种情况到底是选择其中一种情形之一，还是应同时具备？这问题存在一定争议。有人认为，从字面上理解，“或者”一词显然是两者之间只要具备其中一种情形，就符合该规定进而适用法律。也有人认为，必须同时具备上述两者情形，才能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然法律条文中用了“或者”一词，但是从法理上进行理解，尤其是结合上述《民法典》或者是原《合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定进行解释，约定损害赔偿一般优于法定损害赔偿。有约定的按约定执行，没有约定按法律规定执行。这也是合同自由原则的反映和意义所在。故此，首先应该是合同没有约定违约金，其次是损失数额难以确定的。只有同时具备上述两种情形的，才可参照适用中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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