未能签订按揭贷款合同能否解除房屋买卖合同
发布时间：2023年5月12日 15时3分
在商品房买卖中，采取按揭贷款方式购房比较普遍。一般来说，买受人先支付定金，签订商品房买卖合同后，再办理按揭贷款。但是，由于买受人各自情况不同以及不同时期房贷政策变化影响等因素，导致不能办理按揭贷款，未能签订按揭贷款合同。对大多数个人或家庭来说，购房款毕竟是一笔比较大的交易款项。若银行不能提供贷款，必然影响到购房款的实际支付。未能签订按揭贷款合同，买受人能否解除房屋买卖合同呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
从上述法律规定可知，如果是当事人一方未能订立商品房担保贷款合同，对方当事人是可以请求解除合同的。在这里，“当事人一方”一般是指买受人，因为在房地产交易实践中，未能订立商品房担保贷款合同的大多数是由买受人的自身情况不符合当时按揭贷款条件引发的。“对方当事人”，一般则是指开发商，如果因为买受人原因导致不能办理按揭贷款，开发商出售了房产但却不能收回房产转让款项，显然影响其合法权益，违反公平原则，故此允许其解除合同是理所当然的。另外，对于因不可归责于买卖双方的事由而导致未能签订按揭贷款合同的，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方的任何一方均有权解除商品房买卖合同。也就是说，这里包含了两个条件，其一为双方均无过错，其二为导致商品房买卖合同不能继续履行。如果只是导致未能签订按揭贷款合同的，但是买受人愿意一次性付款的，或者买受人愿意分期付款而开发商接受的，则不存在解除合同的问题。
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