开发商未告知房屋抵押预售合同是否有效

预售制度下，买受人向开发商购房，房屋可能尚在建设之中。由于买受人不知道自己在签订房屋买卖合同之前是否清楚该房屋已经抵押或者另售他人，就与开发商签订预售房屋买卖合同。关于开发商在预售商品房时，未向买受人告知该房屋已经抵押的事实，由此造成的争议问题该如何处理，首先是要确认预售合同是否有效。

有观点认为，由于开发商未告知房屋已经抵押的事实，侵犯了买受人的知情权，误导了买受人的签订买卖合同，开发商存在有欺诈的行为，买受人可以主张预售合同无效，并要求开发返还购房款和承担相应的民事责任。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

    从上述法律规定可知，开发商虽未告知买受人所受房屋抵押的事实，但买受人不能据此主张预售合同无效。虽然房屋已经抵押，抵押期间，开发商仍然可以转让所抵押的房屋。当然，转让抵押的房屋，在过户转移登记时，需要向抵押权人清偿款项，解除抵押登记，才能使房屋完成过户登记。对于买受人来说，其所签订的预售合同，万一出现所抵押的房屋不能按照合同约定的时间履行过户登记的，开发商应当承担相应的民事责任。虽然开发商未告知房屋抵押，买受人不能主张预售合同无效，但是买受人可以主张解除预售买卖合同。理由是开发商隐瞒抵押的事实，或者存在逾期不能履行房屋过户的违约行为等，买受人可以据此主张权利，维护自己的合法权利。

Copyright © 2009--2019  惠州律师  版权所有

 粤ICP备16123732号