已抵押房屋未经抵押权人同意对外签订买卖合同是否有效

在房屋买卖的经济生活实践中，有的的房屋在出卖之前已经抵押给了另外的第三人，该第三人我们称之为为“抵押权人”，其对房屋处置在法律上具有优先受偿权。在未经抵押权人同意的情况下，出卖人又将该房屋出卖给其他人，由此签订的买卖合同效力如何及该如何履行呢？

有人认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同绝对无效。其理由是，《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

也有人认为，抵押人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同相对于特定第三人无效。其理由是，《物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

实际上，上述两种观点并不正确，根据最新的法律规定，未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同，应认定有效合同。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

    从上述法律规定可知，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力。当事人以此为由主张合同无效的，法院不应支持。房屋抵押期间，抵押人仍然可以转让抵押房屋。当然，转让抵押的房屋，在过户转移登记时，需要向抵押权人清偿款项，解除抵押登记，才能使房屋完成过户登记。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续，合同构成履行不能，这时买受人有权解除合同，追究出卖人不能履约之违约责任。而对于抵押权人而言，所抵押的房屋转让，并不妨碍其行使抵押权，抵押权不受影响。

Copyright © 2009--2019  惠州律师  版权所有

 粤ICP备16123732号